Mietvertrag vorzeitig kündigen: Hier gilt die absolute Ausnahme

Nach einer Trennung, vor einem Umzug oder extremer, gesundheitsgefährdender Schimmelpilzbefall: Wer seinen Mietvertrag vorzeitig beenden möchte, der braucht gewichtige Gründe – oder die passende Klausel im Mietvertrag. Erfahren Sie hier, wann die absolute Ausnahme gilt und Sie tatsächlich die gesetzliche Kündigungsfrist für Ihren Mietvertrag umgehen können.

Das Wichtigste in Kürze

• In der Regel muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden.
• Ausnahmen zur einseitigen vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages sind nur bei schwerwiegenden Mängeln oder bei einer bestehenden Nachmieterklausel möglich.
• Eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages kann bei beiderseitigem Einverständnis beschlossen werden.
• Mieter können die Wohnung oftmals bis zum Vertragsende untervermieten.

Wie ist die Kündigungsfrist des Mietvertrages geregelt?

Grundsätzlich gilt bei einem unbefristeten Mietvertrag die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c BGB). Anders ist es bei einem Zeitmietvertrag. Der Vermieter kann die Vermietung einer Wohnung aus nachvollziehbaren Gründen, wie etwa der anvisierten Eigennutzung der Wohnung in vier Jahren, zeitlich begrenzen. Der Nachteil: Der Mietvertrag kann grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter keinen Grund für die Befristung angegeben hat. Dann gilt der Vertrag als unbefristet und es setzt wieder die gesetzliche Kündigungsfrist ein.

Ein unbefristeter Mietvertrag kann in der Regel nur vorzeitig beendet werden, wenn der Vertrag nicht in Schriftform vorliegt und damit unwirksam ist oder Sie als Mieter einen dringlichen Grund haben, die außerordentliche Kündigung einzureichen. Gründe, die im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand haben.

Gründe für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrages

Zu diesen Gründen gehören gemäß § 543 BGB die folgenden:

• erheblicher Mangel wie etwa undichte Gasleitungen
• gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung wie etwa extremer Schimmelbefall
• Vertragsverletzung durch den Vermieter wie etwa das Verwehren des Zugangs zur Wohnung

Liegt einer der Gründe vor und möchten Sie als Mieter den Mietvertrag vorzeitig beenden, müssen Sie unbedingt die Form der fristlosen Kündigung einhalten.

So können Sie die Kündigungsfrist des Mietvertrages umgehen

Auch wenn es keine Mängel und Vertragsverletzungen seitens des Vermieters gibt, können Sie unter Umständen den Mietvertrag vorzeitigt beenden.

Gibt es eine Nachmieterklausel?

Wenn es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel gibt, dürfen Sie Ihrem Vermieter drei geeignete Nachmieter vorstellen. Im Regelfall muss der Vermieter einen der drei vorgeschlagenen Kandidaten auswählen. Gibt es eine solche Klausel nicht, können Sie trotzdem einen Nachmieter vorschlagen, jedoch muss Ihr Vermieter diesen nicht akzeptieren.

Ist eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages möglich?

Sehr häufig schließen Mieter und Vermieter einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag ab. Dafür zahlen Mieter zumeist eine Abstandszahlung, kommen jedoch früher aus dem Mietvertrag. Keiner der beiden Parteien hat einen Anspruch auf eine solche Lösung.

Wollen Sie Ihre Wohnung untervermieten?

Ist keine Einigung in Sicht, haben Sie das Recht, Ihre Wohnung unterzuvermieten. Dafür müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen, jedoch darf er es Ihnen ohne wichtigen Grund nicht verbieten. Möchte der potenzielle Untermieter eine private Wohnung gewerblich nutzen – und damit eine Nutzungsänderung forcieren –, wäre dies ein Grund, die Untervermietung abzulehnen. Gibt es keinen solchen Anlass und verweigert der Vermieter trotzdem – unberechtigt – die Untervermietung, können Sie die Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB).

Haben Sie als Vermieter oder Mieter Schwierigkeiten? Dann stellen Sie Ihre Fragen einem Anwalt mit fachlicher Expertise im Mietrecht. Gern berät Sie ein KLUGO Partner-Anwalt für Mietrecht in einem unverbindlichen Gespräch.