Mieterhöhung nach Modernisierung: Ihre Rechte als Mieter

STAND 12.12.2022 | LESEZEIT 10 MIN

Nach Modernisierungsarbeiten am Gebäude kommt es nur allzu häufig zu Mieterhöhungen. Diese dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen. Erfahren Sie hier mehr und prüfen Sie mithilfe unserer Checkliste, ob eine Mieterhöhung zulässig ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Kommt es am Mietobjekt zu Modernisierungsmaßnahmen, folgt für Mieter im Anschluss meist eine Mieterhöhung.
• Insofern die Wohnung aufgewertet wird, müssen Sie die Modernisierungsarbeiten i. d. R. dulden.
• Die Jahresmiete darf um maximal 8 % der bisherigen Miete erhöht werden (bis Ende 2018: 11 %), sofern die tatsächlichen Kosten für die Modernisierung dies rechtfertigen.
• Instandsetzungskosten und Sanierungskosten dürfen vom Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Was bedeutet Modernisierung im Mietrecht?

Für Mieter ist es durchaus von Relevanz, ob es sich bei den geplanten Arbeiten um Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt oder um Reparaturen bzw. Sanierungsmaßnahmen handelt. Denn: Die Kosten für eine Modernisierung dürfen vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden, was in der Regel im Wege steigender Mietkosten geschieht. Sanierungsmaßnahmen werden dagegen als Reparaturarbeiten gewertet, die wiederum nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Die Abgrenzung gestaltet sich rechtlich jedoch eher schwierig. Es gibt einige Fälle, die sowohl als Modernisierungs- als auch Sanierungsmaßnahme gewertet werden, zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizanlage. Dabei handelt es sich sowohl um eine Instandsetzungsmaßnahme als auch um eine Modernisierung.

Folgende Maßnahmen gelten laut § 555b BGB als Modernisierung und dürfen somit auf den Mieter umgelegt werden:

• Austausch oder Einbringen einer Wärmedämmung
• Einbau von Wasserzählern
• Integration eines Aufzugs
• Anbringung einer Solaranlage
• Austausch von Ofenheizungen auf Gasetagenheizung inkl. Warmwasserversorgung
• Installation einer neuen Heizanlage

Gibt der Vermieter die Kosten für die Modernisierungsarbeiten an den Mieter weiter, so spricht man von einer Modernisierungsumlage. Diese ist jedoch begrenzt: Vermieter dürfen bis zu 8 % der Kosten auf den Mieter umlegen, allerdings nur bis zu einer maximalen Mieterhöhung von 3 Euro pro Quadratmeter Wohnraum.

Folgende Maßnahmen werden dagegen laut § 555a BGB als Sanierungsmaßnahmen gewertet und dürfen dementsprechend nicht auf den Mieter umgelegt werden:

• Austausch defekter oder veralteter Rohre
• Austausch von alten Fenstern oder Türen
• Einbau neuer Sanitäranlagen (Toilette, Badewanne etc.)
• Reparaturmaßnahmen an der Heizung, ohne eine neue Heizanlage zu integrieren

Prüfen Sie beim Erhalt einer Mitteilung zu geplanten Modernisierungsarbeiten mit anschließender Mieterhöhung zunächst, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt. Die Kosten für Sanierungen und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Welche Informationspflichten hat der Vermieter bei Modernisierungsarbeiten mit anschließender Mieterhöhung?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, alle Mieter des betroffenen Objekts vor Beginn der Modernisierungsarbeiten über diese zu informieren. Diese Mitteilung muss mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Ein einfacher Aushang am Schwarzen Brett des Hauses oder ein Gespräch genügen dazu nicht, es muss eine schriftliche Ankündigung erfolgen. Die Zustellung per E-Mail reicht hier jedoch völlig aus.

Die Benachrichtigung muss folgende Informationen enthalten:

• Wann die Modernisierungsarbeiten beginnen
• Art und voraussichtlicher Umfang der geplanten Maßnahmen in wesentlichen Zügen
• Wie lange die Arbeiten voraussichtlich andauern
• Betrag der geplanten Mieterhöhung

Zudem ist ein Hinweis auf die mögliche Härtefallregelung notwendig, von der Mieter Gebrauch machen können, die die höheren Mietkosten möglicherweise nicht tragen können.

Die Informationspflicht bezieht sich jedoch nur auf größere Modernisierungsmaßnahmen. Bei kleineren Arbeiten, zum Beispiel dem Austausch der Klingelanlage oder für den Einbau von Wasserzählern, ist der Vermieter von der Informationspflicht befreit. In diesem Fall darf allerdings auch die Miete nur um einen geringen Betrag von bis zu 5 Prozent erhöht werden (§ 555c Abs. 4 BGB).

Wenn der Vermieter Sie nicht rechtzeitig über die Modernisierungsmaßnahmen informiert, ist unter Umständen erst zu einem späteren Zeitpunkt (bis zu 6 Monate) eine Mieterhöhung möglich. Lassen Sie dies von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Während der Zeit der Modernisierungsmaßnahmen steht Ihnen aufgrund von Baulärm und Schmutz möglicherweise sogar eine Mietminderung zu.

Wie setzt sich die Mieterhöhung nach Modernisierung zusammen?

Vermieter haben im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei spricht man von einer sogenannten Modernisierungsumlage. Diese Umlage ist jedoch begrenzt: Die jährliche Miete darf um lediglich 8 % der bisherigen Mietkosten erhöht werden. Außerdem berechnet sich die Modernisierungsumlage anhand der tatsächlich angefallenen Kosten abzüglich aller staatlichen Zuschüsse und Fördermittel (§ 559a BGB). Die Kosten, die bei einer Modernisierung anfallen, umfassen zum Beispiel alle Kosten für Baumaterial, Handwerker, Architekten und Ingenieure.

Beispielrechnung für eine Mieterhöhung nach Modernisierung:

• Monatskaltmiete vor den Modernisierungsmaßnahmen: 1.000 € (Jahresmiete: 12.000 €)
• Kosten, die die Modernisierungsmaßnahmen verursachen: 10.000 €
• Modernisierungsumlage von 8 %: 800 €
• Daraus resultierende, neue Jahresmiete: 12.800 €
• Monatskaltmiete nach Modernisierungsarbeiten: 1066,66 €

Von den Kosten, die die Modernisierungsmaßnahmen verursachen, müssen jedoch mögliche Instandsetzungskosten abgezogen werden – und genau hier neigen Vermieter dazu, keine klare Abgrenzung zu schaffen. Als Mieter sollte man daher unbedingt prüfen, ob die genannten Modernisierungskosten tatsächlich so hoch sind, wie vom Vermieter angegeben und ob er die anfallenden Instandsetzungskosten ordnungsgemäß vom Gesamtbetrag abgezogen hat. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich möglicherweise um eine zu hohe Mieterhöhung nach Modernisierung, die durch den Mieter angefochten werden kann. Es ist daher sinnvoll, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung immer von einem Experten prüfen zu lassen.

Lassen Sie alle Angaben des Vermieters bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung prüfen. Häufig kommt es zu Fehlern bei der exakten Berechnung der Modernisierungsumlage, sodass die Mieterhöhung zu hoch ausfällt. Dagegen können Sie als Mieter natürlich vorgehen.

Muss man als Mieter der Modernisierung zustimmen?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sich für Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt die Zustimmung der Mieter einzuholen. Allerdings können Mieter sich gegen eine Modernisierung wehren. Der Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen müssen Mieter nicht zustimmen. Anders sieht es dagegen aus, wenn die Miete aufgrund der neuen Ausbaustandards auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll und der Vermieter dafür auf die Modernisierungsumlage verzichtet. Eine solche Form der Mieterhöhung nach Modernisierung ist zustimmungspflichtig und wird von Vermietern daher nur selten gewählt.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Modernisierungsumlage zu Mietpreisen deutlich über dem ortsüblichen Mietspiegel führen kann und daher für viele Vermieter die interessantere Lösung darstellt. Zumal es sich um ein schwieriges Unterfangen handelt, als Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen vorzugehen.

Mieterhöhung widersprechen

"Je länger man in einer Wohnung lebt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, früher oder später von einer Mieterhöhung betroffen zu sein. Der gesetzliche Rahmen, in dem eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, ist jedoch begrenzt. Unter Umständen lohnt es sich, einer Mieterhöhung zu widersprechen. "

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Ab wann muss die Mieterhöhung nach Modernisierung gezahlt werden?

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Benachrichtigung über die neue Miethöhe zusenden. Dieses Schreiben ist erst dann zulässig, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vollständig abgeschlossen wurden sowie die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach §§ 559 und 559a erläutert wird. Die neue, höhere Miete muss drei Monate nach Zugang der Mieterhöhungserklärung erstmals gezahlt werden (§ 559b BGB). In einigen Fällen haben Sie aber die Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen.

Die Härtefallregelung bei Mieterhöhungen nach Modernisierung

Möglicherweise profitieren Sie von der sogenannten Härtefallregelung, von der man als Mieter unter Umständen im Falle einer Mieterhöhung nach Modernisierung Gebrauch machen kann. Die Härtefallregelung lässt sich regelmäßig dann anwenden, wenn die Miete nach Abschluss der Modernisierung mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens überschreitet. In diesem Fall müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren, um eine mögliche Senkung der Mietkosten zu erreichen. In den meisten Fällen wird der Vermieter die Härtefallregelung ablehnen, sodass es zu einem Gerichtsprozess kommt. Hier wägen die Richter stets den Einzelfall ab. Dabei werden auch Umstände wie Mietdauer, Gesundheit des Mieters und die Größe der Wohnung mit in die Entscheidung eingebunden.

Die Härtefallregelung lässt sich allerdings nicht bei allen Modernisierungsmaßnahmen anwenden. Hat der Vermieter die Wohnung bzw. das Wohnhaus nur so weit renoviert, dass es den allgemein üblichen Zuständen entspricht, muss die Modernisierungsumlage vollständig getragen werden (§ 559 BGB Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB). Eine weitere Ausnahme: Musste der Vermieter die Wohnung modernisieren, um sie den rechtlichen Standards anzupassen – und ist damit zu den Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet – gilt die Härtefallregelung ebenfalls nicht.

Prüfen Sie, ob bei Ihnen die Härtefallregelung greift. Möglicherweise können Sie so höhere Mietzahlungen umgehen.

Checkliste: Wann ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung unzulässig?

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist in bestimmten Fällen unzulässig. Dann haben Sie das Recht, einer Mieterhöhung zu widersprechen.

Können Sie einen oder mehrere Punkte der folgenden Checkliste abhaken, könnte eine Mieterhöhung sehr wahrscheinlich unzulässig sein:

• Ihr Vermieter plant aufgrund von Reparatur-/ Sanierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung.
• Ihr Vermieter hat Sie vorab nicht per Brief oder E-Mail über die Mieterhöhung wegen Modernisierung informiert.
• Die Jahreskaltmiete wird um mehr als 8 % der bisherigen Miete angehoben.
• Eine Mieterhöhung überschreitet den Grenzwert von 3 Euro pro Quadratmeter Wohnraum.
• Die Miete steigt stärker als es Ihnen als Mieter zumutbar ist (Härtefallregelung).
• Ihre Wohnung weist erhebliche Mängel auf, die der Vermieter nicht behebt.
• Eine Modernisierung ist kurz vor Ihrem Auszug geplant.
• Modernisierungsarbeiten der Fenster oder Heizungsanlage sind während des Winters geplant.

Wie kann Sie ein KLUGO Partner-Anwalt unterstützen, wenn es zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung kommt?

Es ist ausgesprochen schwierig, gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen vorzugehen. Mithilfe unserer Checkliste können Sie im ersten Schritt klären, ob die Mieterhöhung zulässig ist oder eben nicht. Ist die Mieterhöhung unzulässig, haben Sie das Recht zu widersprechen. Handelt es sich bei den angekündigten Maßnahmen nicht um Modernisierungen, sondern Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, so können die Kosten unter Umständen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Gilt ein Großteil der Maßnahmen als Modernisierung, so muss zumindest der Anteil für Instandsetzungskosten von dem Betrag abgezogen werden, was die Mieterhöhung verringern könnte. Für Laien lässt sich jedoch nur schwer prüfen, bei welcher Maßnahme es sich um eine Modernisierung oder Sanierung handelt.

Wenden Sie sich daher an den vor Ort zuständigen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht, um die Mieterhöhung nach Modernisierung prüfen zu lassen. Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht geben Ihnen im Rahmen der telefonischen Erstberatung gern eine Einschätzung zum Sachverhalt. Sie haben im Anschluss die Möglichkeit, eine weitere Beratung durch unsere Rechtsexperten zu beauftragen.