Mieter abmahnen: Wie viele Abmahnungen braucht es bis zur Kündigung?

STAND 16.01.2024 | LESEZEIT 12 MIN

Zahlen Mieter nicht rechtzeitig ihre Miete oder kommt es wiederholt zu einer Lärmbelästigung, so haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, Ihren Mieter abzumahnen. Aus der Abmahnung des Mieters kann im Anschluss die Kündigung der Wohnung resultieren.

Das Wichtigste in Kürze

• Verstößt ein Mieter gegen die im Mietvertrag vereinbarten Pflichten, so kann er abgemahnt werden.
• Eine Abmahnung des Mieters sollte immer auf das Fehlverhalten hinweisen und eine Frist zur Besserung einräumen.
• Eine Abmahnung des Mieters dient als Vorbereitung einer fristlosen Kündigung.
• In besonders schweren Fällen ist eine Abmahnung des Mieters nicht notwendig – hier kann eine fristlose Kündigung erfolgen.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen Ihnen dabei, eine wirksame Abmahnung aufzusetzen.

Welche Gründe rechtfertigen eine Abmahnung des Mieters?

Grundsätzlich hat gemäß § 543 BGB jede Vertragspartei das Recht, einen Mietvertrag aus wichtigen Gründen zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt allerdings nur dann vor, wenn dem Kündigenden das Weiterführen des Vertrages nicht länger zugemutet werden kann. Es müssen also schwerwiegende Gründe vorliegen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, vor einer außerordentlichen Kündigung das direkte Gespräch mit Ihrem Mieter zu suchen. So soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, sein Verhalten künftig zu ändern.

Abmahnung wegen Missachtung der Hausordnung

Die Missachtung der Hausordnung stellt einen Grund für eine Abmahnung dar. Die Hausordnung sollte dem Mieter bereits beim Einzug vorgelegt und von diesem unterzeichnet werden. Wurde die Hausordnung erst später erstellt, so ist die Unterschrift der Mietparteien einzuholen. So können Sie sicher sein, dass jede Mietpartei die Hausordnung zur Kenntnis genommen hat.

Sinn einer Hausordnung ist es, dass die Mieter innerhalb einer Wohnanlage oder eines Wohnhauses Rücksicht aufeinander nehmen und es nicht zu Belästigungen kommt. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass Mieter gegen die Hausordnung verstoßen – und das kann eine Abmahnung des Mieters zur Folge haben.

Folgende Verstöße gegen die Hausordnung können zu einer Abmahnung führen:

• Lärmbelästigung: Im Rahmen der Hausordnung sollten gängige Ruhezeiten vereinbart werden. Wer in der Nacht musiziert, zu Ruhezeiten renoviert oder gar ausschweifende Partys feiert, macht sich schnell der Lärmbelästigung schuldig, die wiederum eine Abmahnung nach sich ziehen kann. Gleichzeitig darf Lärm grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden, denn tagsüber ist das Musizieren durchaus rechtlich erlaubt und auch Kinderlärm kann nicht über die Hausordnung unterbunden werden.
• Reinigung des Hauses: Reinigungspläne gehören zu zahlreichen Mehrfamilienhäusern hinzu. Häufig sieht die Regelung vor, dass jede Woche ein anderer Mieter mit der Reinigung beauftragt wird. Kommt ein Mieter der Verpflichtung zur Hausreinigung nicht nach, so ist dies ein Grund für eine Abmahnung.
• Lüften und Heizen: Wenn ein Mieter falsch lüftet oder heizt, sodass sich im Anschluss Schimmel in der Wohnung bildet, kann auch dies zu einer Abmahnung führen.
• Widerrechtliches Nutzen der Außenanlage: Gehört ein Grünbereich oder eine Außenanlage zum Gebäude, so sollte die Nutzung ebenfalls über die Hausordnung geregelt werden. Wenn dort zum Beispiel explizit das Grillen untersagt ist, ein Mieter aber dennoch dort grillt, so kann dies zu einer Abmahnung führen.

Die verpflichtenden Verhaltensweisen der Mieter sollten in der Hausordnung festgehalten werden. Liegt keine Hausordnung vor, so können die Pflichten auch im Mietvertrag geregelt werden. Wichtig ist, dass der Mieter das Dokument unterschrieben hat – nur so ist rechtlich sichergestellt, dass der Mieter Kenntnis von seinen Pflichten hat.

Abmahnung wegen Rückstand bei Mietzahlungen

Zahlt ein Mieter die Miete regelmäßig zu spät oder gar nicht, so haben Vermieter das Recht zu einer Abmahnung. Diese Abmahnung dient als Vorbereitung für die spätere Kündigung des Mieters. Mieter haben die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung noch abzuwenden, wenn die offenen Mietschulden beglichen werden. Gemäß Mietrechtsvorgaben ist dies noch bis zu zwei Monate nach erfolgtem Räumungsbescheid möglich. Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, sollten Sie daher nach der Abmahnung des Mieters nicht nur eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen aussprechen, sondern den Mieter zusätzlich auch ordentlich kündigen.

In besonders schweren Fällen handelt es sich häufig um sogenannte Mietnomaden, die die rechtlichen Hintergründe einer fristlosen Kündigung gut kennen und durch gelegentliche, unregelmäßige Mietzahlungen die fristlose Kündigung abwenden. In diesem Fall lohnt es sich, die Kündigung gemeinsam mit einem Fachanwalt für Mietrecht aufzusetzen, damit Sie auf der sicheren Seite sind. Auch wenn Sie trotz Kündigung die Mietrückstände einfordern möchten, ist diese Herangehensweise sinnvoll.

Abmahnung wegen Tierhaltung

Grundsätzlich lässt sich die Tierhaltung in Wohnungen nicht komplett verbieten. Kleintiere wie Vögel, Katzen oder Fische lassen sich in der Regel nicht verbieten – anders sieht es dagegen bei großen Tieren wie zum Beispiel Hunden aus. Auch die Menge der Tiere spielt eine Rolle: Selbst Kleintiere wie Vögel oder Nager dürfen nicht in erheblichen Mengen, die über das normale Maß hinausgehen, in Mietwohnungen gehalten werden. Kommt es zu Lärmstörungen oder Beschädigungen durch die Tiere, ist zudem unabhängig von der Tierart eine Abmahnung möglich. Dafür sind jedoch Nachweise notwendig, die die Beschädigungen oder das Lärmverhalten dokumentieren. Eine Entscheidung, ob die Tierhaltung zulässig ist oder nicht, erfolgt hier immer einzelfallabhängig.

Braucht die Abmahnung eine bestimmte Form?

Grundsätzlich ist die Abmahnung nicht an eine feste Form gebunden. Sie kann sowohl mündlich als auch schriftlich mitgeteilt werden. Die Beweislast liegt im Streitfall jedoch beim Vermieter – zur eigenen Sicherheit ist es daher sinnvoll, die Abmahnung stets schriftlich und mit Zustellnachweis an den Mieter zu senden. Handelt es sich um eine Vermietergemeinschaft, so müssen zudem alle Vermieter die Abmahnung unterzeichnen, damit diese wirksam ist.

Wird die Abmahnung durch eine Hausverwaltung ausgestellt, so müssen dafür Vollmachten aller Eigentümer vorliegen. Diese müssen im Original dem Abmahnschreiben beigelegt werden, damit der Mieter die Zulässigkeit der Abmahnung erkennen kann. Auch die Vollmacht muss von jedem Vermieter unterzeichnet werden.

Wie muss eine Abmahnung aussehen?

Eine Abmahnung muss rechtlich auf den ersten Blick, als solche zu erkennen sein. Dafür sollte das Wort „Abmahnung“ zentral im Schreiben auftauchen – vorzugsweise in der Überschrift. Hier kann auch der Grund für die Abmahnung bereits kurz angeschnitten werden. Beispiel: „Abmahnung wegen Lärmbelästigung“. Anbei finden Sie ein Muster, das Sie nutzen können.

Im Anschluss sollte die vertragliche Vereinbarung benannt werden, gegen die der Mieter verstoßen hat – in diesem Beispiel die Ruhezeiten, die in der Hausordnung vereinbart wurden. Gehen Sie detailliert darauf ein, wann der Mieter gegen diese Pflicht verstoßen hat.

Setzen Sie dem Mieter in der Abmahnung eine Frist, bis zu der die Pflichtverletzung ein Ende haben muss. Benennen Sie offen alle Konsequenzen, die die Abmahnung andernfalls für den Mieter haben kann. Bei schweren Verletzungen gegen die Vertragspflichten können Sie auch in der ersten Abmahnung bereits mit der fristlosen Kündigung drohen. Bei kleineren Vergehen, beispielsweise wenn der Mieter der Reinigung des Flurs nicht rechtzeitig nachgekommen ist, können Sie stattdessen damit drohen, eine externe Firma mit der Reinigung zu beauftragen und den Mieter für die Kosten aufkommen zu lassen.

Erfolgt die Abmahnung wegen ausstehender Mietzahlungen, sollten Sie zudem darauf hinweisen, zu welchen Zeitpunkten die Miete fällig gewesen wäre und wie hoch der offene Mietbetrag ist.

Wer erhält die Abmahnung?

Wenn mehrere Mieter einen Mietvertrag unterzeichnet haben, aber nur einer der Mieter für die Störungen verantwortlich ist, muss die Abmahnung dennoch an alle Vertragsparteien in der Mietwohnung gesendet werden. Andernfalls ist die Abmahnung nicht wirksam.

Ferner sind Vermieter dazu verpflichtet, den Zugang der Abmahnung beim Mieter bzw. den Mietern nachzuweisen. Daher empfiehlt sich der Versand mit einer entsprechenden Zustellbescheinigung. Sinnvoll ist es die Zustellart Einschreiben mit Rückschein zu verwenden. Der Zustellnachweis dient auch im Falle eines Gerichtsverfahrens als Beweis für die Zustellung der Abmahnung.

Welche Konsequenzen hat eine Abmahnung?

Mieter sollten eine Abmahnung durch den Vermieter nicht unterschätzen. Sie deutet bereits auf erhebliche Vertragsverletzungen hin und dient häufig als erster Schritt in Richtung einer Wohnungskündigung. Rechtlich gesehen dient die Abmahnung des Mieters als vorbereitende Voraussetzung dafür, im Anschluss eine fristlose Kündigung auszusprechen. Als Mieter sollte Ihnen daher daran gelegen sein, das Störverhalten möglichst schnell abzustellen – ansonsten droht möglicherweise eine erneute Abmahnung. Je mehr Abmahnungen ein Mieter „sammelt“, desto besser sind die Erfolgsaussichten einer fristlosen Kündigung seitens des Vermieters.

Wann braucht der Vermieter keine Abmahnung?

Eine Abmahnung des Mieters ist nicht immer sinnvoll oder notwendig. Es gibt durchaus Situationen, in denen eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung möglich ist:

• Abmahnung nicht erfolgversprechend: Äußert der Mieter bereits im direkten Gespräch, dass er nicht dazu bereit ist, sein Verhalten zu ändern, so ist auch eine Abmahnung wenig erfolgversprechend. In diesem Fall kann sich der Vermieter die Mühe sparen und umgehend die fristlose Kündigung vorbereiten.
• Fristlose Kündigung gerechtfertigt: Rechtfertigt das Fehlverhalten des Mieters die fristlose Kündigung auch ohne vorhergehende Abmahnung, so kann dieser Umweg eingespart werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter den Vermieter oder andere Hausbewohner schwer beleidigt, bedroht oder sogar gewalttätig ist.
• Mietrückstand: Ist ein Mieter mit mehr als zwei Monaten Miete im Rückstand, so kann der Vermieter umgehend eine fristlose Kündigung aussprechen. Aber Vorsicht – zahlt der Mieter die offenen Mietbeträge nach, so ist die fristlose Kündigung nicht mehr wirksam.
• Nicht erlaubte Wohnungsüberlassung: Mieter dürfen Ihre Wohnung nicht ohne die Zustimmung des Vermieters Dritten überlassen. Auch Untervermietungen müssen zunächst beim Vermieter angekündigt werden, sodass dieser die Möglichkeit hat, dies zu verweigern. Wird die Wohnung dennoch ohne Absprache an Dritte weitergegeben, ist eine fristlose Kündigung möglich.
• Gewerbebetrieb in der Wohnung: Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, innerhalb einer Mietwohnung ein Gewerbe zu betreiben. Hier kommt es allerdings auf den Einzelfall an – ist das Gewerbe von außen ersichtlich und ist mit hohem Kundenverkehr zu rechnen? Falls dies der Fall ist, kann eine fristlose Kündigung erfolgen. Anders sieht es dagegen aus, wenn Mieter im Home-Office arbeiten, das nicht als Gewerbebetrieb gilt.

Möchten Sie einen Mieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, so sollten Sie für den Sachverhalt Beweise sammeln, um gegebenenfalls auch vor Gericht die Kündigung rechtfertigen zu können.

Wie kann ein Anwalt bei der Abmahnung des Mieters helfen?

Im Mietrecht sind Mieter häufig im Vorteil, wenn es um Rechtsstreitigkeiten geht. Daher ist es sinnvoll, das Mahnverfahren durch einen Fachanwalt für Mietrecht begleiten zu lassen. Spätestens, wenn es zu einer fristlosen oder außerordentlichen Kündigung des Mieters kommt, sollten Sie sich eine anwaltliche Unterstützung nehmen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen und – sofern der Mieter den Auszug verweigert – eine Räumungsklage vorzubereiten.

Bei der telefonischen KLUGO Erstberatung verbinden wir Sie mit erfahrenen Partner-Anwälten und Rechtsexperten, die Ihnen eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Sie entscheiden selbst, ob Sie im Anschluss weitere Beratungsschritte oder die rechtliche Unterstützung des Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen möchten.