Bauträgervertrag

Ein spannendes Thema für Juristen ist der Bauträgervertrag. Bis heute herrscht Uneinigkeit darüber, ob es sich dabei um einen Kauf- oder Werkvertrag handelt. Worauf Sie allgemein achten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Bauträgervertrag bringt Käufer und Bauträger zusammen, um gemeinsam ein Bauvorhaben umzusetzen.
• Vor dem Abschluss eines Bauträgervertrages gibt es viel zu beachten, damit keine nachteiligen Klauseln für den Käufer entstehen.
• Einen Bauträgervertrag zu kündigen, ist nur in seltenen Fällen möglich.
• Kommt es trotz Bauträgervertrag zu Bauverzögerungen oder muss der Bauträger Insolvenz anmelden, können zusätzliche Kosten entstehen, die vertraglich geregelt werden sollten.
• Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten unterstützen Sie bei der Prüfung des Bauträgervertrags und stehen Ihnen auf Wunsch auch im konkreten Schadensfall zur Seite.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Bauträgerverträge sind eine Lösung für all jene, die zwar über das notwendige Geld verfügen, um ein Grundstück zu erwerben und ein Haus bzw. eine Wohnung zu errichten, aber nicht das notwendige Know-how haben, wie ein solcher Bau organisiert und durchgeführt wird. Hier kommt der Bauträger ins Spiel, der weiß, welche Anforderungen an den Bau eines Hauses bzw. einer Wohnung gestellt werden, für das Bauprojekt jedoch Kapital benötigt. Häufig nutzt man den Bauträgervertrag beim Bauen eines Hauses mit verschiedenen Eigentumswohnungen. Aber auch Einfamilienhäuser können mit dem Bauträgermodell errichtet werden.

Rechtlich wirft der Bauträgervertrag auch heute noch viele Fragen auf, denn er gilt als Mischvertrag zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag. Daher lassen sich auch verschiedene Gesetze auf den Bauträgervertrag anwenden (§ 433 ff. BGB und § 631 ff. BGB). Beim klassischen Bauträgervertrag erwirbt der Käufer das Grundstück und beauftragt den Bauträger mit der Durchführung des Bauvorhabens. Erst, wenn das Gebäude vollständig fertiggestellt wurde, geht beides als Eigentum auf den Käufer über. Dadurch entstehen für den Käufer viele mögliche Nachteile, sodass ein Bauträgervertrag im Vorfeld gründlich geprüft werden sollte. Zudem finden sich in vielen Bauträgerverträgen Fehler oder für den Käufer nachteilige Klauseln, da sich so der Gewinn für das durchführende Unternehmen erhöhen lässt.

Was sollte man beim Abschluss eines Bauträgervertrages beachten?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses vollzieht sich meist ein bedeutsamer Schritt in die Unabhängigkeit. Bei einem Neubau ist es sinnvoll, den Bauträgervertrag gründlich zu prüfen. Im Rahmen des Bauträgervertrages erwirbt der Käufer vom Verkäufer ein Grundstück beziehungsweise Grundstücksteile zu festgelegten Kosten. Darüber hinaus verpflichtet sich der Verkäufer dazu, eine bestimmte Bauleistung zu erbringen: In der Regel errichtet er ein Haus oder eine Wohnung. Durch den Grundstückserwerb ist es notwendig, den Bauträgervertrag notariell beurkunden zu lassen. Nur dann ist der Vertrag wirksam.

Hierauf sollten Sie achten:

• Leisten Sie keine Zahlungen an den Bauträger ohne Nachweis einer Auflassungsvormerkung.
• Stellen Sie sicher, dass der Bauträger bereits eine Baugenehmigung hat.
• Zahlen Sie nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers, sondern auf das Konto der Bank, die diesen finanziert.

Was sollte in einem Bauträgervertrag stehen und was nicht?

Damit ein Bauträgervertrag nicht zum Nachteil der Kunden ausgelegt werden kann, sollte man auf einige Klauseln besonderen Wert legen bzw. diese genau im Blick behalten.

Dazu zählen folgende Aspekte:

• Auflassungsvormerkung: Damit das Gebäude, das durch den Bauträger errichtet wurde, im Anschluss auf den Käufer übergeht, sollte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch festgelegt werden. Dadurch entsteht ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums.
• Baugenehmigung: Im Bauträgervertrag sollte verpflichtend vermerkt werden, dass der Bauträger über eine Baugenehmigung verfügt. Nur so können Grundstück und Bauvorhaben miteinander verbunden werden.
• Sicherung der Lastenfreistellung: Dieser Bestandteil des Bauträgervertrages ist sehr wichtig, denn er legt fest, dass die Grundlasten des Bauträgers mit der Übertragung des Eigentums nicht an den Käufer weitergegeben werden können.
• Erschließungskosten-Regelung: Auch diese Klausel dient dem Schutz des Käufers. Sie legt fest, dass die Kosten, die mit der Erschließung des Grundstücks einhergehen, vollständig vom Bauträger zu tragen sind.
• Fertigstellungstermin: Im Bauträgervertrag sollte eine feste Frist festgesetzt werden, bis zu der das Haus bzw. die Wohnung bezugsfertig zu sein hat. Außerdem ist es wichtig, eine verschuldensabhängige Vertragsstrafe festzulegen, falls die Fertigstellung bis zu diesem Termin nicht eingehalten werden kann.
• Nacherfüllungsrecht: Falls es beim Bau zu Mängeln kommt, die während der Übergabe des Hauses bzw. der Wohnung (oder auch später) auffallen, so sollte ein Nacherfüllungsrecht gesondert im Bauträgervertrag festgehalten werden. Dieses verpflichtet den Bauträger dazu, Mängel auszubessern.
• Schadensersatz, Minderung, Rücktritt: Zusätzlich zum Nacherfüllungsrecht sollten auch die gängigen Klauseln zu Schadensersatzzahlungen, Minderungen des Kaufpreises und einem möglichen Vertragsrücktritt im Bauträgervertrag gesondert festgehalten werden.

Sollte man als Käufer Sonderwünsche an den Bauträger stellen, müssen auch diese schriftlich im Bauträgervertrag festgehalten werden – inkl. möglicher Mehrkosten, die mit diesen Wünschen einhergehen.

Wie läuft die Abnahme beim Bauträgervertrag ab?

Eine der häufigsten Streitherde beim Bauträgervertrag ergibt sich aus der Abnahme. Im Wesentlichen handelt es sich hier um den Besitzwechsel des Hauses. Nicht selten wird eine zweiteilige Abnahme im Rahmen des Bauträgervertrages vereinbart.

Der Bauträger verlangt oft eine Vertragsklausel, in der die Übergabe von der Zahlung der Gesamtsumme abhängig gemacht wird. Diese nicht akzeptieren! Ansonsten besteht kein Leistungsverweigerungsrecht bei unvollständiger Leistung oder Mängeln.

Mit der Schlüsselübergabe erfolgt der Besitzwechsel, der allerdings noch nicht mit der vollständigen Abnahme der im Bauträgervertrag vereinbarten Leistungen gleichzusetzen ist. Erst bei Beseitigung aller noch vorliegenden Mängel und der abschließenden Fertigstellung des Wohnobjektes sollte die endgültige Abnahme erfolgen.

Im Allgemeinen wird dazu geraten, beim Erstellen des Bauträgervertrags ausdrückliche Regelungen zu diesem Teilaspekt zu vereinbaren, da bis heute Uneinigkeit darüber herrscht, ob es sich dabei um einen Kauf- oder Werkvertrag handelt. Die beiden Vertragsarten verlangen unterschiedliche Pflichten, daher ergibt es Sinn, die genaue Form der Abnahme im Vorhinein zu klären.

Was ist zu tun, wenn der Bauträger nicht weiterbaut?

Nach Abschluss eines Bauträgervertrages kommt es immer wieder dazu, dass der Bauträger das Bauvorhaben einstellt und somit die Fristen zur ordentlichen Übergabe des Hauses bzw. der Wohnung nicht einhalten kann. Das geht oftmals mit zusätzlichen Kosten einher: Einerseits die Mietzahlungen, die in der bisherigen Wohnung weitergetragen werden müssen, andererseits aber auch zusätzliche Bereitstellungszinsen, die durch die Bank bei einer verzögerten Bereitstellung fällig werden können.

Zunächst einmal besteht finanzielle Sicherheit, wenn die Zahlungen an den Bauträger immer im Zusammenhang mit dem Baufortschritt gezahlt werden. Dazu kann im Bauträgervertrag eine entsprechende Klausel hinterlegt werden, die die regelmäßigen Ratenzahlungen stets in einen Kontext mit dem Baufortschritt stellt. Alternativ können Bauträger Ihren Kunden eine Bankbürgschaft übergeben, die Anspruch auf Rückzahlung der Raten gewährt, sofern es keinen Baufortschritt gibt.

Von wesentlicher Bedeutung ist bei einer Bauverzögerung der festgehaltene Fertigstellungstermin. Wurde vertraglich ein solcher Termin festgelegt, steht der Bauträger in der Verpflichtung, diesen Termin einzuhalten. Dazu hat er ausreichend große Zeitpuffer für Verzögerungen und Spielraum zur Behebung unvorhergesehener Hemmnisse einzuplanen. Kommt es dennoch zu einem Verzug, besteht Anspruch auf Schadenersatz.

Dieser umfasst neben vertraglich geregelten Schadenersatzzahlungen auch:

• Kosten für zusätzliche Miete
• Umzugskosten
• zusätzliche Bereitstellungszinsen
• Kosten für eingelagerte Möbel
• Kosten für einen möglichen Mietausfall, falls das Bauobjekt vermietet werden sollte
• Entschädigungen für den Nutzungsausfall, falls man durch die Verzögerung lediglich Wohnraum bewohnen kann, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht verglichen werden kann (BGH, Az. VII ZR 172/13 vom 20.02.2014).

Übrigens kann es auch aus anderen Gründen zu einem Baustopp bei einem Bauträgervertrag kommen. Mögliche Gründe für einen Baustopp finden Sie hier.

Kommt der Bauträger seiner verpflichtenden Fertigstellung des Bauvorhabens nicht in einem angemessenen Zeitraum nach, besteht Anspruch auf Schadenersatz. Dieser bezieht sich jedoch nur auf die tatsächlich entstandenen Kosten, die entsprechend nachgewiesen werden müssen. Oftmals muss zudem der Schadenersatz gerichtlich eingeklagt werden.

Wann kann man einen Bauträgervertrag kündigen?

Grundsätzlich gilt, dass eine ordentliche Kündigung des Bauträgervertrags wegen § 650 u Abs. 2 BGB in der Regel ausgeschlossen ist. Dadurch, dass es sich um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag handelt, finden sich dazu keine gesetzlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Einzige Ausnahme bildet die explizite Vereinbarung im Vertrag selbst.

Dennoch gibt es eine nicht vertraglich festgehaltene Begebenheit, bei der ein Bauträgervertrag gekündigt werden kann: Sobald es dem Käufer, beispielsweise durch erhebliche Bauverzögerungen, nicht mehr zugemutet werden kann, weiter an dem Vertrag mit dem Bauträger festzuhalten, darf er aus wichtigem Grund kündigen. Die Kündigung des Bauträgervertrags wegen Unzumutbarkeit verlangt jedoch vorherige Mahnungen seitens des Käufers.

Wie kann man also einen Bauträgervertrag kündigen?

Ein Bauträgervertrag kann nicht ordentlich gekündigt werden. Das liegt nicht zuletzt daran, dass der Bauträgervertrag gesetzlich nicht explizit geregelt wurde, sondern sich anhand der häufigen Praxis im Alltag zusammensetzt. Die Mischung aus Werkvertrag und Kaufvertrag macht eine vorzeitige Kündigung des Bauträgervertrages in vielen Fällen wegen des § 650 u Abs. 2 BGB unmöglich – auch dann, wenn das Vertragsverhältnis angespannt ist. Lediglich eine Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ist bei einem Bauträgervertrag, trotz der Regelung aus § 650 u Abs. 2 BGB, möglich. Damit ein Bauträgervertrag als unzumutbar gilt, muss es zu erheblichen Bauverzögerungen kommen, die vom Käufer nicht mehr länger getragen werden können (BGH, Urteil v. 21.11.1985 – VII ZR 366/83). Der Bauträger muss zudem die Verzögerungen vorsätzlich oder zumindest fahrlässig verursacht haben. Welche konkreten Anforderungen an das Merkmal des wichtigen Grundes gestellt werden, ist allerdings einzelfallabhängig. Da ein Bauträgervertrag notariell beglaubigt wurde, gestaltet sich der Kündigungsprozess sehr aufwendig. Wenn Sie einen Bauträgervertrag kündigen möchten, sollten Sie daher einen erfahrenen Fachanwalt für Baurecht zurate ziehen.

Welche Kosten sollten im Bauträgervertrag richtig festgehalten werden?

Beim Erstellen des Bauträgervertrags sollten Sie Wert darauf legen, dass elementare Kosten wie der Kaufpreis ordentlich geprüft und aufgeführt sind. Steht im Bauträgervertragsentwurf zum Beispiel, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt, leistet er damit eine ungesicherte Vorleistung – hier ist Vorsicht geboten.

Wenn Sie Ihren Bauträgervertrag prüfen wollen, stellen Sie sich die folgenden Fragen:

• Sind neben dem Pauschalpreis zusätzliche Kosten zu erwarten?
• Inwiefern ist eine Bauüberwachung gewährleistet?
• Wie detailliert ist die Leistungsbeschreibung?

Es kommt beim Bauträgervertrag daher darauf an, alle anfallenden Kosten – und auch mögliche Schadenersatzleistungen – vertraglich festzuhalten. Die Komplexität hinter einer möglichen Kündigung und die wenigen Fälle, in denen diese überhaupt durchführbar ist, sollten schon bei der Erstellung des Bauträgervertrags im Hinterkopf sein, um die Klauseln entsprechend zu formulieren. Daher ist es ausgesprochen ratsam, den Bauträgervertrag vor der Unterzeichnung durch einen erfahrenen Fachanwalt für Bau- und Vertragsrecht prüfen zu lassen.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Kommt es ohne erkennbaren Anlass immer wieder zu einem Baustopp oder bittet der Bauträger um frühzeitige Abschlagszahlungen, könnte ein finanzieller Missstand dahinterstecken. Nicht selten kommt es vor, dass sich ein Bauträger mit einem Bauvorhaben übernimmt und noch während des Bauvorhabens Insolvenz anmelden muss. Im Internet kann mit wenigen Handgriffen überprüft werden, ob bereits eine Insolvenz angemeldet wurde. Es kann aber auch sein, dass der Bauträger bisher nur in finanziellen Schwierigkeiten steckt und der Schritt hin zur Insolvenz erst noch im Raum steht – in diesem Fall ist es schwierig, Auskunft über den finanziellen Zustand des Unternehmens zu erhalten.

Besteht der Verdacht, dass der Bauträger während des Bauvorhabens Insolvenz anmelden muss, sollte sofort ein Fachanwalt für Bau- oder Insolvenzrecht einen Blick auf den Sachverhalt werfen. Dieser kann die notwendigen Informationen einholen, um eine drohende oder bereits eingereichte Insolvenz zu belegen. Alle Zahlungen sollten daraufhin sofort gestoppt werden, um die drohenden Verluste so gering wie möglich zu halten.

Im nächsten Schritt sollten Bausachverständige den aktuellen Bauzustand des Gebäudes feststellen. Dabei geht es vor allem um den Grundstückswert, die Feststellung der bereits erfolgten Arbeiten und eine Auflistung aller Arbeiten, die noch notwendig wären. Ist der Wert des Grundstücks und des Rohbaus ermittelt, können die weiteren Schritte folgen. Dabei sollten auch eventuelle Baumängel berücksichtigt werden. Werfen Sie dazu auch einen Blick in unseren Beitrag rund um Baumängel beim Eigenheim.

Für eine umfassende Feststellung des Gebäudezustands, des Grundstückswerts und dem Wert des Rohbaus sollte ein Bauexperte eingesetzt werden. Hier bietet es sich an, Kontakt zur zuständigen Ingenieurskammer, der IHK oder der Handwerkskammer aufzunehmen.

Sobald der Bauträger Insolvenz angemeldet hat, sollte man mit dem zuständigen Insolvenzverwalter in Kontakt treten. Hier besteht die Möglichkeit, dass das Bauvorhaben dennoch fertiggestellt wird. Unter keinen Umständen sollte man selbstständig ein anderes Bauunternehmen mit der Fertigstellung des Baus beauftragen. Erst, wenn der Insolvenzverwalter beschließt, dass das Unternehmen die Bau- und Bauträgerverträge nicht mehr weiterführen kann, dürfen die übrigen Arbeiten durch ein anderes Unternehmen ausgeführt werden. Verlassen Sie sich dabei nicht auf mündliche Aussagen, sondern warten Sie den offiziellen Bescheid des Insolvenzverwalters ab. Andernfalls besteht das Risiko, dass die vollen Kosten beim Bauträger ebenso übernommen werden müssen wie die Kosten für das neue Unternehmen, das den Bau fertigstellen soll.

Wie können unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten Sie rund um das Thema Bauträgervertrag unterstützen?

Bei einem derart komplexen Thema wie dem Bauträgervertrag sollte im Vorfeld eine ausführliche Prüfung des Vertrages stattfinden, um nachteilige Klauseln finden und ggf. ändern zu können. Auch mögliche Risiken, die vor allem bei einer Insolvenz des Bauträgers oder einer mangelhaften Leistung durch den Bauträger auftreten können, sollten vertraglich im Vorfeld durchgesprochen und entsprechend auf die eigenen Vorstellungen angepasst werden. Dabei unterstützen Sie unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die Sie im Rahmen einer telefonischen Erstberatung rund um das Thema Bauträgerverträge informieren. Benötigen Sie zusätzliche Unterstützung, die über die telefonische Beratung hinausgeht, können Sie direkt eine ausführliche Rechtsberatung beauftragen oder sich zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal an uns wenden, wenn Sie erneute Unterstützung benötigen.

Aber nicht nur bei der Vertragserstellung stehen Ihnen unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten zur Seite, sondern auch dann, wenn es zu konkreten Sorgen kommt: Muss der Bauträger Insolvenz anmelden oder kommt dieser nur unzureichend den abgesprochenen Leistungen nach, so können Sie über die telefonische Erstberatung von KLUGO ganz einfach Kontakt zu unseren Rechtsexperten aufnehmen, um sich beraten zu lassen. Bei allen anderen Fragen zum Thema Baurecht können Sie auch einen Blick auf unsere weiteren Beiträge werfen.

Hier noch einmal die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:

• Legen Sie im Vertrag eindeutige Regelungen zur Abnahme fest.
• Eine ordentliche Kündigung bei Bauträgerverträgen ist generell ausgeschlossen. Nur, was im Vertrag vereinbart wurde, gilt in einem solchen Fall.
• Prüfen Sie den Kaufpreis und andere aufgelistete Kosten.